Недвижимости в США, все же где то есть подвох

      Комментарии к записи Недвижимости в США, все же где то есть подвох отключены

Недвижимости в США, все же где то есть подвох

по поводу удач, каковые показывает американская статистика по недвижимости, у меня появляется пара вопросов, в следствии которых, я все же не совсем верю в начало здорового восстановления.

Банки в Соединенных Штатах, может и желают кредитовать население под ипотеку, но желают ли люди брать кредиты в таком количества. Рынок недвижимости в Соединенных Штатах затоварен, другими словами домов за период бума выстроили довольно много и производственные мощности в строительном секторе огромны. Исходя из этого, как реанимировать строительный сектор, что имел к 2006 очевидно куда и избыток мощностей девать, уже выстроенные дома каковые в избытке.

Из-за чего я так думаю, по причине того, что считаю, что циклы в недвижимости огромны по срокам. К примеру, имеется 100 млн. домохозяйств, циклическое обновление недвижимости происходит раз в 50 лет. Исходя из этого, в год, для обновления фондов необходимо 2 млн. новых домов, а рост производства будет идти лишь за счет роста численности населения, что не имеет возможности дать очень сильно громадного результата роста.

В случае если же расти с базы к примеру 50 млн. домов, то для экономического подьема раскрывается капитализм и огромный простор, что стремиться к максимизации прибыли, конечно будет максимизировать и строительство, неизменно наращивая количества производства, до тех пор, пока не будет достигнут предел затоваривания в 100 млн. домов.
Из-за максимизации производства, в момент роста строители будут строить не 2 млн. домов в год, что было бы продолжительно но сбалансированно, а будут возводить значительно больше, 5-6 млн. домов в год. И вот в то время, когда предел будет достигнут, то спрос упадёт до отметки несложного обновления фондов, а производственные мощности в 5-6 млн. домов будут очень избыточными. Вот приблизительно это, в Соединенных Штатах и случилось по недвижимости в 2006 году.

А циклы в недвижимости огромны и 5-10 лет, для этого сегмента экономики, это не срок.

Чтобы было понятнее, попытаюсь растолковать природу циклов на втором примере – компьютерах. В 90-м году, условно говоря, была нулевая база, неспециализированный потенциальный количество рынка компьютеров 200 млн. штук, цикл обновления 4 года, другими словами годовой темп обновления 50 млн. единиц. Итак, на дворе скажем 1992 год, начинается массовый выпуск компьютеров, в первоначальный год будет произведено лишь 10 млн. компьютеров, потому, что у производителей нет еще громадных мощностей. каковые разойдутся на ура, по окончании чего производители нарастят мощности и в следующий 1993 год выпустят 20 млн., после этого 30, позже 40 млн. компьютеров, в итоге к 1997 выйдут на уровень 50 млн. штук, что есть балансовым количеством производства для существующей базы. Но рынок еще не насыщен, компьютеров на руках всего 140 млн. штук (это производство за прошлые 4 года 50+40+30+20).

Как следствие, во второй половине 90-ых годов двадцатого века производство наращивается до 60 млн. компьютеров, каковые так же расходиться на ура, с учетом выбытия ветхих компьютеров произведенных ранее в количестве 20 млн., объем компьютеров на руках растет до 180 млн. единиц. Но производители не видят рисков, они видят растущий рынок и в следующем году, производят уже 70 млн. единиц, но реализовать смогут лишь 40. Рынок перенасыщен, расти дальше некуда, на руках 200 млн. единиц товара, и сейчас население будет брать компьютеры лишь под замену ветхих.
В следующие годы, производство восстановиться частично, дойдя до отметки обновления в 50 млн. штук, что есть естественным уровнем, но избыточные мощности в 70 млн. будут уже не пользуются спросом.

Приблизительно то же самое, но в большем временном промежутке происходит практически во всех товарах и с недвижимостью а также. Но неприятность в том, что недвижимость стоит десятки цикл и лёт ее обновления так же продолжаться десятки лет. Исходя из этого, ожидать восстановления недвижимости в Соединенных Штатах нужно будет еще весьма долго и тем более, не нужно ждать восстановления количеств строительства до отметки 2006 года, где мощность производителей была в избытке.

Что же пробует сделать Бернанке, он пробует расширить спрос при помощи более дешёвых кредитов и дабы банки выдавали кредиты еще больше. Тут само собой разумеется играет роль социальная структура общества, по причине того, что полного насыщения рынка не бывает, имеется бедные, каковые не смогут приобрести дом, что в полной мере конечно. И расширяя кредитование, удешевляя деньги, Бен пробует так увеличить саму базу.

Но все же, как бы он этого не желал, банки не будут выдавать кредиты по ипотечному кредиту тем, кто не платежеспособен. Исходя из этого ни программа по скупке ипотечных бумаг, ни ставки, в принципе не смогут спасти обстановку. А расширение базы лишь ухудшит уровень качества, выдаваемых кредитов, что создаст еще громадные неприятности в будущем, но не урегулирует вопросы.

Из-за чего рынок недвижимости все же начал восстанавливаться, думаю легко, по причине того, что отправился легко очевидный отскок как в примере с компьютерами, но отскок будет не до уровней 2006 года, а ближе к балансовому уровню. И без того же, я все же пологаю, что из-за избытка ликвидности огромную лепту в рост недвижимости на данный момент вносит инвестиционный спрос, что уверен в том, что недвижимость надежнее американского доллара, а это уже пахнет снижением курса а не здоровым ростом.

Федоров Михаил, аналитик «Вектор Секьюритиз»

Все о краудфандинге в недвижимости Инвестируйте в Соединенных Штатах


Занимательные записи

самые интересные, подобранные как раз для Вас, статьи: