Мезонинный кредит и партнерство: как инвестировать в стройку за рубежом :: Мнения :: РБК Недвижимость

      Комментарии к записи Мезонинный кредит и партнерство: как инвестировать в стройку за рубежом :: Мнения :: РБК Недвижимость отключены

Российских инвесторов все больше завлекают зарубежные девелоперские проекты, разрешающие получить больше, чем от арендного бизнеса. Управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов сравнивает различные схемы вхождения на рынок строительства

На зарубежных рынках недвижимости все бoльшую популярность покупают инвестиции в проекты строительства и редевелопмента — так именуемые стратегии добавленной цене (Value Added). По данным анкетирования Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles), часть инвесторов, выбирающих такие проекты, выросла с 22% в 2012 году до 47% в 2016-м. Доходность в мире понижается, и при арендном бизнесе в Европе возможно рассчитывать на 3−7% годовых, в то время как Value Added приносит 12−20%.

Не обращая внимания на очевидный плюс проектов добавленной цене — высокую доходность, — их не редкость тяжело реализовать из-за недостатка финансирования. Банки — самые консервативные кредиторы, не желающие очень сильно рисковать, а потому готовы финансировать, в большинстве случаев, не более 50% от цены затрат на проект (LTC, либо loan-to-cost ratio). Исходя из этого в хорошей схеме девелопер осуществляет проект при наличии 50% собственного капитала.

В случае если же у девелопера не хватает собственных средств (менее 50%), он завлекает капитал инвестора.

У инвестора, желающего инвестировать в проект девелопера, имеется два главных варианта участия в таковой стратегии:

  • Стать мезонинным инвестором. Инвестор дает девелоперу заемный капитал в обмен на фиксированный процент за применение средств и приобретает право на часть прибыли проекта.
  • Стать долевым партнером (equity partner). Наряду с этим сценарии инвестор предоставляет девелоперу долю собственного капитала, участвует в проекте, приобретает прибыль от его реализации, вместе с тем принимает на себя и риски проекта.
  • У каждой из этих схем имеется собственные особенности, минусы и плюсы.

    Мезонинный кредит

    Мезонинный кредит — это гибрид заемного финансирования (debt financing) и финансирования собственным капиталом (equity financing). По сути, это субординированный кредит второй очереди (по окончании старшего долга, банковского кредита), обеспеченный залогом акций либо долей. Заемщиком в большинстве случаев выступает компания, намерено созданная застройщиком для реализации проекта (SPV, либо Special Purpose Vehicle).

    Основной плюс мезонинного кредита для инвестора — более большие проценты если сравнивать с банковским кредитом. К примеру, в Соединенных Штатах они варьируются от 8 до 15% годовых. Не обращая внимания на высокие ставки, девелоперы готовы воспользоваться мезонинным кредитом, для получения дополнительного финансирования (в большинстве случаев 70% от цены проекта с учетом банковского кредита), снизить размер собственного капитала в проекте и взять более высокую доходность, поскольку при привлечении мезонинного инвестора как правило девелоперу достаточно иметь личный капитал в размере 30%.

    Кроме этого существует практика, при которой кроме процентов по мезонину инвестор приобретает дополнительную доходность, зависящую от прибыли проекта. Такая опция именуется «дополнительным вознаграждением от чистой прибыли проекта» (equity kicker) и структурируется в виде ценных бумаг — опционов либо варрантов.

    Мезонинный кредит и партнерство: как инвестировать в стройку за рубежом :: Мнения :: РБК Недвижимость

    В отличие от арендного бизнеса, в проектах добавленной цене больше сценариев, при которых участники не получают, а время от времени кроме того несут убытки. В нехорошем случае инвестор всецело теряет положенный капитал. Но, умелый участник рынка ищет такие проекты, где кроме того при негативной рыночной конъюнктуре с громадной долей возможности он сможет хотя бы «выйти в ноль».

    Рисков большое количество: разрешение на постройку будет выдаваться продолжительнее, увеличится смета проекта либо не будет выполняться замысел продаж, — инвестору необходимо вычислить чувствительность проекта к негативным сценариям и оценить большую величину, на которую может упасть цена метра либо увеличиться срок реализации, перед тем как доходность проекта упадет до нуля. Чем ниже чувствительность, тем рискованнее девелопмент. Проект владеет достаточной устойчивостью при ухудшении показателей на 20%.

    Вместе с тем мезонинный инвестор и банк удалены от риска. При негативного развития событий первый, кто «не получит», — это девелопер. Действительно, и тут имеется нюансы. К примеру, необходимо учитывать, какой количество собственного капитала дает девелопер.

    Может оказаться так, что он не предоставляет капитал и приобретает ежемесячный гонорар (development fee) —гарантированно приобретает оплату собственных одолжений и не берет на себя проектный риск, другими словами рискует лишь собственной репутацией.

    Капитал долевого партнера

    В отношении собственного капитала девелопер может выбрать один из двух вариантов действий: дать средства из собственного кармана либо привлечь долевого партнера.

    Долевой партнер — это четвертый участник проекта, инвестор, что частично финансирует проект в обмен на долю прибыли от реализации девелопмента. Его капитал в большинстве случаев образовывает около 20% от цены проекта. Наряду с этим сценарии таковой партнер-инвестор разделяет прибыль и риск проекта.

    В этом случае девелопер предоставляет оставшиеся 10% от цены проекта и так показывает долевому партнеру, что проект стoит вложений, поскольку девелопер также рискует деньгами.

    Девелопер может привлечь капитал долевого партнера и без мезонинного кредита. при таковой схеме проект финансируют три стороны: банк, выдающий главный кредит, инвестор и долевой партнёр.

    Что касается распределения прибыли в проектах с добавленной ценой, то в большинстве случаев порядок тут устанавливается по итогам переговоров. К примеру, долевой инвестор первым приобретает долю прибыли, снабжающую ему 6–8% годовых на положенный капитал (привилегированная доходность). После этого такую же доходность на собственный капитал приобретает девелопер.

    Оставшаяся прибыль делится между ним и инвестором по прогрессивной шкале, другими словами чем выше доходность проекта, тем бoльшую долю прибыли приобретает девелопер. К примеру, довольно часто используется схема, при которой девелопер приобретает 30% от прибыли в промежутке доходности от 8 до 15% годовых, а все, что выше 15%, делится 50/50.

    В 2016 году при сложившейся на западе подобной системе и конъюнктуре распределения прибыли инвестор может рассчитывать на 12–20% годовых в проектах добавленной цене.

    Так, инвестор, дающий мезонинный кредит, выступает в роли кредитора, приобретает меньшую доходность и может рассчитывать на меньшие риски, потому, что при провала проекта убытки несет в первую очередь девелопер, после этого долевой партнер и лишь позже кредиторы. В случае если же инвестор выступает в роли долевого партнера, то приобретает бoльшую доходность, но наряду с этим несет бoльшие риски.

    Сравнение условий участия инвестора в проекте добавленной цене в качестве долевого партнёра и мезонинного кредитора

    Мезонин

    Долевое партнерство

    Тип капитала
    Заемный
    Личный

    Источник прибыли
    Проценты по кредиту и equity kicker
    Прибыль от реализации проекта

    Часть от цены проекта (LTC), %
    20–30
    20–30

    Очередность выплат
    Второй очереди (по окончании старшего, банковского долга)
    Третьей очереди

    Обеспечение
    Возможно
    Нет

    Ковенанты
    Эластичные
    Нет

    Средняя доходность, %
    10
    15

    Риски
    Средние
    Высокие

    Таблица: Bond Capital, Fitch Ratings, Heitman, Management Magazine, Tranio

    Доли участия инвестора в проекте смогут значительно варьироваться в зависимости от конкретного проекта и рынка. Кроме этого от баланса капитала, распределенного между девелопером, долевым партнёром и мезонинным инвестором, зависит распределение доходности и риска. В данной статье отражены только неспециализированные правила взаимоотношений участников девелоперских проектов.

    Источник: rbc.ru

    UNIWEB | Курс "Управление проектами" | Оценка цены проекта


    Увлекательные записи

    самые интересные, подобранные как раз для Вас, статьи: